본문 바로가기

Financial Story/부동산

주택임대 소득세 Essential

반응형

  

주택임대소득

사업소득 중 "부동산업에서 발생하는 소득"에 해당 (법§19①(12)) 

 

● 주택임대업의 업종분류

업종코드 세분류 세세분류
701101 부동산 임대업 주거용 건물 임대업 (고가주택임대)
「소득세법」 제12조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택
701102 부동산 임대업 주거용 건물 임대업 (일반주택임대)
주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다.
주로 1개월 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며, 가구 등 집기류 등을 포함하여 임대할 수 있다.
- 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등
701103 부동산 임대업 주거용 건물 임대업 (장기임대공동·단독주택)
장기임대 국민주택 (공동주택 및 단독주택)
- 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
701104 부동산 임대업 주거용 건물 임대업 (장기임대다가구주택)
장기임대 국민주택 (다가구주택)
- 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용

 

비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

  • 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세
  • ※ 14~18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

 

 

총수입금액

거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

 

선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산 (영§51)

총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수* / 계약기간 월수)

  • 월수 : ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월 , ② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

 

● 보증금 등에 대한 간주임대료

거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입(算入)

  • * 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음

 

간주임대료

 

● 총수입금액의 귀속연도

각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간 (법§39)

  • 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것 : 귀속시기 → 그 정해진 날
  • 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것 : 귀속시기 → 그 지급을 받은 날

 

 

주택임대소득 과세대상 및 비과세

(과세대상 및 비과세) 주택임대소득 과세대상과 비과세 등은 아래와 같습니다.(보유 주택 수는 부부 합산하여 계산)

보유 주택 수 과세대상 ○ 과세대상 ×
1주택 - 국외주택 월세 수입
- 기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입
- 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입
- 모든 보증금 · 전세금
2주택 - 모든 월세 수입 - 모든 보증금 · 전세금
3주택 이상 - 모든 월세 수입
- 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금 · 전세금 합계 3억원 초과하는 경우
- 소형주택의 보증금 · 전세금
- 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금 · 전세금
- 비소형주택의 보증금 · 전세금 합계 3억원 이하인 경우

* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

 

● 주택임대소득 과세대상 판단 흐름도

주택임대소득 과세대상 판단 흐름도

 

 

주택임대 소득세 계산

● 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

  • 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼42%)

이자 소득 금액 + 배당 소득 금액 + 상가 등 임대소득 금액 + 주택 임대소득 금액 + 사업 소득 금액 + 근로 소득 금액 + 연금 소득 금액 + 기타 소득 금액

= 종합소득 금액 - 종합소득 공제

= 종합소득 과제 표준 × 세율(6~42%)

= 종합소득 - 세액감면 , 산출세액 - 세액공제 = 종합소득 결정세액

 

 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

  • 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
구분 주택임대수입금액 필요 경비 기본공제** 분리과세 사업소득금액 산출세액 세액감면*** 분리과세 결정세액
등록임대
주택*
월세
+
간주임대료
60 % 4백만원 수입금액
(-) 필요경비
(-) 기본공제
과세표준 (×) 14 % 단기(4년) 30 %
장기(8~10년) 75%
산출세액
- 감면세액
미등록 임대 주택 50 % 2백만원 - = 산출세액
  1. 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
  2. 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
  3. 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

 

● 주택임대 소득세 계산 사례1 : 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

 

● 주택임대 소득세 계산 사례2 : 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

 

 

2020년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료 

(소법§25, 소령§53)

거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)

● 주택의 간주임대료 간편계산기 (바로가기) : teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/rn/a/a/a/a/UTERNAAE65.xml

 

● 주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건

주택 수 3주택 이상 소유 (부부합산)
- 소형주택*은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
(* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택)
보증금 등의 합계액 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

 

● 주택의 간주임대료 계산방법

 

● 주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs. 법인세)

구분 소득세 법인세
적용대상 비소형주택 비소형주택 3채 이상 소유 
& 보증금 3억원 초과(추계 불문)
추계과세 시 적용
차감하는 금융수익 수입이자와 할인료, 수입배당금 수입이자와 할인료, 수입배당금,
신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비 상당액 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

 

 

선택적 분리과세

주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능 (법§64의2, 영§122의2)

① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)

② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)

 

 

분리과세 소득 과세표준 계산

 

○ 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

 

 

주택의 정의

"주택" 이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물 주택부수토지*를 포함

  • *주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지
    • 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
    • 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 

부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

구분 계산방법
주택 면적 > 사업용 건물 면적 전부를 주택으로 봄
주택 면적  사업용 건물 면적 주택 부분만 주택으로 봄
해당 주택의 부수토지 면적 = 총토지면적 × (주택 부분 면적/총건물면적)

 

 

주택 수의 계산

구분 계산방법
다가구주택 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유 ① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
   - 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산
  (* 주택의 총 임대수입금액 × 지분율)
② 2지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산
③ 3지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대 · 전전세 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산
- 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산
1) 부부 중 지분이 더 큰 자
2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

 

2020년 귀속 주택임대소득 신고 절세 Tip

1. 주택 수를 꼼꼼히 확인

  • 공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 세법개정으로 2020년 귀속부터는 아래 중 어느 하나에 해당할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산
    • 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만원 이상
    • 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 9억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)
  • 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산하여 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산
    • 부부 중 지분이 더 큰 자
    • 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

2. 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택

  • 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6∼42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능합니다.
  • 홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교*서비스를 제공하고 있습니다.
    • 홈택스 (www.hometax.go.kr) > 세금종류별 서비스 > 세금모의계산 > 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기(2020년 세액비교)

 

○ 종합과세와 분리과세 사례

  • 아래 사례는 주택임대소득의 종합과세 또는 분리과세 여부에 따라 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것입니다.
  • (주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함됩니다.)

 

1) 종합과세가 유리한 경우

【조건】
 ① 단순경비율 적용 대상자 &
 ② 주택임대업 사업자등록 없음 &
 ③ 주택임대소득 외의 다른 소득 없음
종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같음

【계산사례】
 ① 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 0원
 ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 하지 않음
 ③ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)
 ④ 연간 임대수입금액 : 2천만원
 ⑤ 주택임대 종합과세시 신고방법: 단순경비율(42.6%)
 ⑥ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용
 ⑦ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용
⇒ 종합과세 결정세액 528,800원< 분리과세 결정세액 1,120,000원

 

2) 분리과세가 유리한 경우 ①

【조건】
 ① 주택임대 총수입금액이 1천만원 이하 &
 ② 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하 &
 ③ 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만원) 우대가 적용
⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음

【계산사례】
 ① 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원
 ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 2020년 계속해서 모두 등록
 ③ 임대보증금 또는 임대료 증가율 : 5% 이하
 ④ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)
 ⑤ 연간 수입금액 : 1천만원
 ⑥ 주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%) 
 ⑦ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용
 ⑧ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용
⇒ 종합과세 결정세액 664,400원 > 분리과세 결정세액 320,000원

 

3) 분리과세가 유리한 경우 ②

【조건】
 ① 주택임대 총수입금액이 4백만원 이하 &
 ② 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하
⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음

【계산사례】
 ① 주주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원
 ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 모두 등록하지 않음
 ③ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)
 ④ 연간 수입금액 : 4백만원
 ⑤ 주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%)
 ⑥ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용
 ⑦ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용
⇒ 종합과세 결정세액 457,760원 > 분리과세 결정세액 320,000원

 

3. 사업자등록에 따른 세금 혜택을 확인

「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율*과 기본공제**에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면***을 받을 수 있습니다.

  • * 필요경비율 : 미등록 50%→등록 60%
  • ** 기본공제 : 미등록 2백만원→등록 4백만원
  • *** 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)

다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 합니다.


○ 사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교

 

 

source : 국세청 (www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2246&cntntsId=7678)

 

반응형