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양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금

• 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세
• 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않음

 

 

양도소득세의 과세대상

【 양도소득세 과세 대상 자산 범위 】

부동산	토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식 등	상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등 * 주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	- (국내) 모든 주가지수 관련 파생상품(’19.4.1.이후) * 코스피200선물·옵션(미니포함), 코스피200 주식워런트증권(ELW), 코스닥150 선물·옵션 등 - (국외) 장내 및 일부 장외상품 등
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 

【 양도소득세 과세 대상 양도 범위 】

양도로 보는 경우	- 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우 - 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당
양도로 보지 않는 경우	- 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 - 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됨

 

【 양도소득세 감면 및 비과세 】

비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않음 - 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외 - ’17.08.03. 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건 있음. - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됨
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됨

 

 

양도소득세 법정 신고납부기한

소득종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에관한 권리, 기타자산, 신탁 수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31 까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31 까지
주식또는 출자지분 (신주인수권 포함)	예정	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31 까지 (국외주식, 파생상품 포함)

 

 

양도소득세율 ('21년 이후)

【 기본세율 】 (소법 §104①1, §55①)

과표	세율	누진공세
1,200만 원 이하	6 %	-
4,600만 원 이하	15 %	108만 원
8,800만 원 이하	24 %	522만 원
1.5억 원 이하	35 %	1,490만 원
3억 원 이하	38 %	1,940만 원
5억 원 이하	40 %	2,540만 원
10억 원 이하	42 %	3,540만 원
10억 원 초과	45 %	6,540만 원

 

【 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 】 (소법§104①1,2,3,4,8,9,10,④3,4,⑤,⑦)

자산	구분		'18.4.1. ~ '21.5.31.	'21.6.1 ~
토지·건물 부동산에 관한 권리	보유 기간	1년 미만	50 %1 (40 %)2	50 %1 (70 %)2
		2년 미만	40 %1 (기본세율)2	40 %1 (60 %)2
		2년 이상	기본세율
	분양권		기본세율 (조정대상지역 내 50 %)	60 % (70 %)3
	1세대 2주택 이상		보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율 + 10 %p)	보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율 + 20 %p)
	1세대 3주택 이상		보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율 + 20 %p)	보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율 + 30 %p)
	비사업용 토지		보유기간별 세율 (단, 지정지역 → 기본세율 + 10 %p)4
	미등기 양도자산		70 %
기타자산			보유기간에 관계없이 기본세율

1. 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것(예:기본세율＋10%p와 40 or 50% 경합시 큰 세액 적용)
2. 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우
3. 보유기간이 1년 미만인 것
4. ’16.1.1. 이후(’15.12.31.까지 지정지역은＋10%) 모든 지역의 비사업용 토지 → 비사업용 토지 세율(기본세율＋10%p, 소득법 §104①8)

 

【 다주택자 중과 및 비사업용토지 세율 】 ('21.6.1 이후) (소득법 §104①,④,⑦)

구분			보유기간	세율	비고
주택 · 조합원입주권 · 분양권	2주택	조정 대상 지역	1년 미만	70 % 기본세율 + 20 %p	中 큰 세액
			2년 미만	60 % 기본세율 + 20 %p	中 큰 세액
		일반지역	1년 미만	70 %	(경합없음)
			2년 미만	60 %
	3주택	조정 대상 지역	1년 미만	70 % 기본세율 + 30 %p	中 큰 세액
			2년 미만	60 % 기본세율 + 30 %p	中 큰 세액
		일반지역	1년 미만	70 %	(경합없음)
			2년 미만	60 %
비사업용 토지		지정지역 ('18.1.1. 이후)	1년 미만	50 % 기본세율 + 10 %p	中 큰 세액
			2년 미만	40 % 기본세율 + 10 %p	中 큰 세액
		일반지역	1년 미만	50 %	(경합없음)
			2년 미만	40 %

 

【 국내 주식 등 】  (소득법 §104①11)

구분			'20.1.1. ~
대주주	중소기업	상장 · 비상장	과세표준 3억원 이하 20 % 과세표준 3억원 초과 25 % (누진공제 1,500만 원)
	중소기업 외	상장 · 비상장
		1년 미만 보유	30 %
대주주 외	중소기업	상장 & 장외거래 비상장	10 %
	중소기업 외	상장 & 장외거래 비상장	20 %

 

【 국외 주식 등 】  (소득법 §104①12)

구분	국외주식 등		기타자산 (특정주식 등)
	중소기업주식 등	그밖의 주식 등
세율	10 %	20 %	누진세율 (6 ~ 45 %)

 

【 파생상품 】  (소득법 §104①13, 소령§167의9)

과세시기	과세대상	세율	비고
'19.4.1. 이후 양도분	배당지수 선물, 코스당 150 선물·옵션, KRX300선물, 유로스톡스50선물, ...	20% (탄력세율 5% → 10%)1	기초자산 등이 지수관련 파생 상품

1. '18.4.1. 양도분부터 탄력세율 10% 적용

 

 

양도소득세 가산세

종류	부과사유	가산세액
신고불성실가산세	일반과소신고 초과환급신고	과소(초과)신고 납부(환급)세액 × 10%
	단순무신고	무신고 납부세액 × 20%
	부당무신고 부당과소신고	무(과소)신고 납부세액 × 40%
납부지연 가산세	미납·미달 납부	미납·미달납부세액 × 미납기간 × 2.5/10,000 ('19.2.12. 전일까지는 3/10,000) (미납기간 : 납부기한 다음날 ~ 자진납부일 또는 고지일)
기장불성실가산세	대주주 등의 주식 또는 출자지분 양도	1. 일반적인 경우 : 산출세액 × 기장누락 소득금액/양도소득금액 × 10% 2. 산출세액이 없는 경우 : 거래금액 × 7/10,000
환산취득가액 가산세	건물신축(증축)취득 후 5년이내 양도	환산취득가액(건물분) × 5%

 

 

양도소득세 세액계산 흐름도

 

 

거짓 계약서 비과세 감면배제

 

 

source : 국세청 (www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2308&cntntsId=7707)

 

 

종합부동산세란

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금

유형별 과세대상	공제금액
주택 (주택부속토지 포함)	6억 원* (1세대 1주택자 9억 원)
종합합산토지 (나대지 · 잡종지 등)	5억 원
별도합산 토지 (상가 · 사무실 부속토지 등)	80억 원

• * '21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제

 

- 1차 : 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과

- 2차 : 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과

- 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16일부터 9.30일까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 

 

【 납세의무자 】

• 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자 9억)을 초과하는 자 
• 종합합산토지 : 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자
• 별도합산토지 : 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시가격 합계액이 80억을 초과하는 자

 

 

납부기한

납부기간 : 매년 12.1. ～ 12.15.

(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 함)

국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능

• 분납 : 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부.
  • 250만원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 초과금액을 분납
  • 500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납
  • 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

 

 

종합부동산세 세율 ('21년 이후)

【 개인 】

주택 (일반)		주택 (조정 2, 3주택 이상)		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
3억 원 이하	0.6 %	3억 원 이하	1.2 %	15억 원 이하	1 %	200억 원 이하	0.5 %
6억 원 이하	0.8 %	6억 원 이하	1.6 %
12억 원 이하	1.2 %	12억 원 이하	2.2 %	45억 원 이하	2 %	400억 원 이하	0.6 %
50억 원 이하	1.6 %	50억 원 이하	3.6 %
94억 원 이하	2.2 %	94억 원 이하	5.0 %	45억 원 초과	3 %	400억 원 초과	0.7 %
94억 원 초과	3.0 %	94억 원 초과	6.0 %

 

【 법인 】

주택 (일반)		주택 (조정 2, 3주택 이상)		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
3억 원 이하	3 %	3억 원 이하	6 %	15억 원 이하	1 %	200억 원 이하	0.5 %
6억 원 이하		6억 원 이하
12억 원 이하		12억 원 이하		45억 원 이하	2 %	400억 원 이하	0.6 %
50억 원 이하		50억 원 이하
94억 원 이하		94억 원 이하		45억 원 초과	3 %	400억 원 초과	0.7 %
94억 원 초과		94억 원 초과

 

 

산출세액 계산

산출세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제)-공제할 재산세액* (지방세법§ 1121항 2호는 제외.이하동일)

• * 해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액
• {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(주택:60%,토지70%) × 재산세율}/주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액

1세대 1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율

1. 연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
2. 보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

• 취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발·재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

 

 

재산세(지방세) 세율

【 주택 】

과세표준	세율	누진공제
6천만 이하	0.1 %	-
1.5억 이하	0.15 %	3만 원
3억 이하	0.25 %	18만 원
3억 초과	0.4 %	63만 원

 

【 종합합산 】

과세표준	세율	누진공제
5천만 이하	0.2 %	-
1억 이하	0.3 %	5만 원
1억 초과	0.5 %	25만 원

 

【 별도합산 】

과세표준	세율	누진공제
2억 이하	0.2 %	-
10억 이하	0.3 %	20만 원
10억 초과	0.4 %	120만 원

 

 

가산세

가산세 : 종합부동산세를 신고하는 경우에만 적용하며, 2005 ~ 2007년분은 가산세를 부과하지 않음

• 과소신고가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%)
• 납부지연가산세 : 무(과소)납부세액 × 납부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.5

 

이자상당가산액 : 합산배제된 임대주택등 또는 주택신축용토지로서 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우

• 이자상당가산액 : 경감받은 세액 × 납부기한의 다음달부터 추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.5

 

 

세액계산 흐름도

【 개인 】

 

【 법인 】

 

 

source : 국세청 ( www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2351&cntntsId=7733 )

  

주택임대소득

사업소득 중 "부동산업에서 발생하는 소득"에 해당 (법§19①(12)) 

 

● 주택임대업의 업종분류

업종코드	세분류	세세분류
701101	부동산 임대업	주거용 건물 임대업 (고가주택임대)
	「소득세법」 제12조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택
701102	부동산 임대업	주거용 건물 임대업 (일반주택임대)
	주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다. 주로 1개월 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며, 가구 등 집기류 등을 포함하여 임대할 수 있다. - 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등
701103	부동산 임대업	주거용 건물 임대업 (장기임대공동·단독주택)
	장기임대 국민주택 (공동주택 및 단독주택) - 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
701104	부동산 임대업	주거용 건물 임대업 (장기임대다가구주택)
	장기임대 국민주택 (다가구주택) - 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용

 

● 비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

• 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세
• ※ 14~18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

 

 

총수입금액

거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

 

선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산 (영§51)

총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수* / 계약기간 월수)

• 월수 : ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월 , ② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

 

● 보증금 등에 대한 간주임대료

거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입(算入)

• * 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음

 

 

● 총수입금액의 귀속연도

각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간 (법§39)

• 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것 : 귀속시기 → 그 정해진 날
• 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것 : 귀속시기 → 그 지급을 받은 날

 

 

주택임대소득 과세대상 및 비과세

(과세대상 및 비과세) 주택임대소득 과세대상과 비과세 등은 아래와 같습니다.(보유 주택 수는 부부 합산하여 계산)

보유 주택 수	과세대상 ○	과세대상 ×
1주택	- 국외주택 월세 수입 - 기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입	- 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입 - 모든 보증금 · 전세금
2주택	- 모든 월세 수입	- 모든 보증금 · 전세금
3주택 이상	- 모든 월세 수입 - 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금 · 전세금 합계 3억원 초과하는 경우	- 소형주택의 보증금 · 전세금 - 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금 · 전세금 - 비소형주택의 보증금 · 전세금 합계 3억원 이하인 경우

* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

 

● 주택임대소득 과세대상 판단 흐름도

 

 

주택임대 소득세 계산

● 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

• 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼42%)

이자 소득 금액 + 배당 소득 금액 + 상가 등 임대소득 금액 + 주택 임대소득 금액 + 사업 소득 금액 + 근로 소득 금액 + 연금 소득 금액 + 기타 소득 금액

= 종합소득 금액 - 종합소득 공제

= 종합소득 과제 표준 × 세율(6~42%)

= 종합소득 - 세액감면 , 산출세액 - 세액공제 = 종합소득 결정세액

 

● 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

• 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

구분	주택임대수입금액	필요 경비	기본공제**	분리과세 사업소득금액	산출세액	세액감면***	분리과세 결정세액
등록임대 주택*	월세 + 간주임대료	60 %	4백만원	수입금액 (-) 필요경비 (-) 기본공제	과세표준 (×) 14 %	단기(4년) 30 % 장기(8~10년) 75%	산출세액 - 감면세액
미등록 임대 주택		50 %	2백만원			-	= 산출세액

1. 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2. 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
3. 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

 

● 주택임대 소득세 계산 사례1 : 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

 

● 주택임대 소득세 계산 사례2 : 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

 

 

2020년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료 

(소법§25, 소령§53)

거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)

● 주택의 간주임대료 간편계산기 (바로가기) : teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/rn/a/a/a/a/UTERNAAE65.xml

 

● 주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건

주택 수	3주택 이상 소유 (부부합산) - 소형주택*은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 (* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택)
보증금 등의 합계액	간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

 

● 주택의 간주임대료 계산방법

 

● 주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs. 법인세)

구분	소득세	법인세
적용대상	비소형주택 비소형주택 3채 이상 소유  & 보증금 3억원 초과(추계 불문)	추계과세 시 적용
차감하는 금융수익	수입이자와 할인료, 수입배당금	수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비 상당액	주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

 

 

선택적 분리과세

주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능 (법§64의2, 영§122의2)

① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)

② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)

 

 

분리과세 소득 과세표준 계산

 

○ 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

 

 

주택의 정의

"주택" 이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함

• *주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지
  • 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
  • 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 

부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

구분	계산방법
주택 면적 > 사업용 건물 면적	전부를 주택으로 봄
주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적	주택 부분만 주택으로 봄 해당 주택의 부수토지 면적 = 총토지면적 × (주택 부분 면적/총건물면적)

 

 

주택 수의 계산

구분	계산방법
다가구주택	1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산    - 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산   (* 주택의 총 임대수입금액 × 지분율) ② 2지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ③ 3지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대 · 전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 - 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

 

2020년 귀속 주택임대소득 신고 절세 Tip

1. 주택 수를 꼼꼼히 확인

• 공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 세법개정으로 2020년 귀속부터는 아래 중 어느 하나에 해당할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산
  • 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만원 이상
  • 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 9억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)
• 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산하여 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산
  • 부부 중 지분이 더 큰 자
  • 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

2. 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택

• 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6∼42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능합니다.
• 홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교*서비스를 제공하고 있습니다.
  • 홈택스 (www.hometax.go.kr) ＞ 세금종류별 서비스 ＞ 세금모의계산 ＞ 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기(2020년 세액비교)

 

○ 종합과세와 분리과세 사례

• 아래 사례는 주택임대소득의 종합과세 또는 분리과세 여부에 따라 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것입니다.
• (주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함됩니다.)

 

1) 종합과세가 유리한 경우

【조건】  ① 단순경비율 적용 대상자 &  ② 주택임대업 사업자등록 없음 &  ③ 주택임대소득 외의 다른 소득 없음 ⇒ 종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같음 【계산사례】  ① 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 0원  ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 하지 않음  ③ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)  ④ 연간 임대수입금액 : 2천만원  ⑤ 주택임대 종합과세시 신고방법: 단순경비율(42.6%)  ⑥ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용  ⑦ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용 ⇒ 종합과세 결정세액 528,800원＜ 분리과세 결정세액 1,120,000원

 

2) 분리과세가 유리한 경우 ①

【조건】  ① 주택임대 총수입금액이 1천만원 이하 &  ② 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하 &  ③ 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만원) 우대가 적용 ⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음 【계산사례】  ① 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원  ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 2020년 계속해서 모두 등록  ③ 임대보증금 또는 임대료 증가율 : 5% 이하  ④ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)  ⑤ 연간 수입금액 : 1천만원  ⑥ 주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%)   ⑦ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용  ⑧ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용 ⇒ 종합과세 결정세액 664,400원 ＞ 분리과세 결정세액 320,000원

 

3) 분리과세가 유리한 경우 ②

【조건】  ① 주택임대 총수입금액이 4백만원 이하 &  ② 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하 ⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음 【계산사례】  ① 주주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원  ② 세무서와 지자체 사업자등록 : 모두 등록하지 않음  ③ 주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)  ④ 연간 수입금액 : 4백만원  ⑤ 주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%)  ⑥ 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용  ⑦ 세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용 ⇒ 종합과세 결정세액 457,760원 ＞ 분리과세 결정세액 320,000원

 

3. 사업자등록에 따른 세금 혜택을 확인

｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율*과 기본공제**에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면***을 받을 수 있습니다.

• * 필요경비율 : 미등록 50%→등록 60%
• ** 기본공제 : 미등록 2백만원→등록 4백만원
• *** 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)

다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 합니다.

○ 사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교

 

 

source : 국세청 (www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2246&cntntsId=7678)

 

 

종합소득세 개요

당해 과세기간에 종합소득 금액이 있는 경우, 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일까지 종합소득세를 신고 · 납부하여야 함 (소득세법 §70, §70조의 2)

 

 

종합소득 대상

이자 · 배당 · 사업(부동산임대) · 근로 · 연금 · 기타 소득

 

 

종합소득세 세율

세율 적용 방법 : 과세표준 × 세율 - 누진공제액

예시 (2020년 귀속) : 과세표준 3,000만 원 × 세율 15% - 108만 원 = 342만 원

과세표준	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6 %	-
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하	15 %	108만 원
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24 %	522만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35 %	1,490만 원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38 %	1,940만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40 %	2,540만 원
5억 원 초과	42 %	3,540만 원

 

 

종합소득세 확정신고를 하지 않아도 되는 경우

• 근로소득만 있는 자로서 연말정산을 한 경우
  • 2인 이상으로부터 받는 근로소득 · 공적연금소득 · 퇴직소득 또는 연말정산대상 사업소득이 있는 경우
  • 원천징수 의무가 없는 근로소득 또는 퇴직소득이 있는 경우
  • 연말정산을 안 한 경우
• 직전 과세기간의 수입 금액이 7,500만 원 미만이고, 다른 소득이 없는 보험모집인 · 방문판매원 및 계약 배달 판매원의 사업소득으로서 소속회사에서 연말정산을 한 경우
• 퇴직소득과 연말정산대상 사업소득만 있는 경우
• 비과세 또는 분리 과세되는 소득만 있는 경우
• 연 300만 원 이하인 기타 소득이 있는 자로서 분리과세를 원하는 경우 등

 

 

소득금액 계산

장부를 비치 · 기록하고 있는 사업자는 총수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산

장부를 비치 · 기장하지 않은 사업자의 소득금액은 다음과 같이 계산함

1) 기준경비율 적용 대상자 (①, ② 중 적은 금액)

   ① 소득금액 = 수입금액 - 주요 경비* - (수입금액 × 기준경비율**)

   ② 소득금액 = {수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)} × 배율***

• * 주요경비 = 매입비용 + 임차료 + 인건비
• ** 복식부기 의무자인 경우 추계과세 시 기준경비율의 1/2을 적용하여 계산
• *** 2020년 귀속 배율 : 간편 장부 대상자 2.8배, 복식부기 의무자 3.4배

2) 단순경비율 적용 대상자

소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)

※ 경비율 적용 방법 안내 (첨부)

5.경비율 적용방법 안내.hwp

0.05MB

 

 

신고하지 않을 경우 불이익 → 가산세 부담

종류	부과사유	가산세액
무신고 가산세	일반무신고	무신고납부세액 × 20%
	일반무신고 (복식부기의무자)	MAX [①, ②] ① 무신고납부세액 × 20% ② 수입금액 × 0.07%
	부정무신고	무신고납부세액 × 40% (국제거래 수반시 60%)
	부정무신고 (복식부기의무자)	MAX [①, ②] ① 무신고납부세액 × 40% (국제거래 수반시 60%) ② 수입금액 × 0.14%
납부지연가산세	미납 · 미달 납부	미납 · 미달납부세액 × 미납기간 × 0.025% ※ 미납기간: 납부기한 다음날 ~ 자진납부일 (납세고지일)

 

 

신고방법

홈택스 (www.hometax.go.kr) 전자신고

• 홈택스 → 로그인 → 신고/납부 →세금신고 → 종합소득세 → 신고서 선택, 정기신고 작성 → 신고서 작성 및 제출 → 지방소득세 신고하기

모바일 홈택스(손 택스) 전자신고

• "홈택스 앱" 설치 → 로그인 →신고/납부 → 종합소득세 → 신고서 선택, 정기신고 작성 → 신고서 작성 및 제출 →지방소득세 신고하기

세무대리인을 통한 신고

서면신고

• 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에서 신고서 서식을 내려받거나 세무서에 비치된 신고 서식으로 작성한 후에 관할 세무서에 우편접수 및 민원실에 접수

 

 

납부방법

홈택스 (www.hometax.go.kr) 전자신고

• 홈택스 → 로그인 → 신고/납부 →세금납부 → 국세 납부→ 납부할 세액 조회 납부→ 납부하기 → 결제수단 선택 (계좌이체 · 신용카드 · 간편 결제, 이용시간 07:00~23:30)

카드로택스(www.cardrotax.kr), 인터넷지로(www.giro.or.kr) 납부

• 로그인 (공동 · 금융인증서 필수) → 국세 → 조회 납부 또는 자진납부 → 납부하기 → 결제수단 선택 (계좌이체 · 신용카드 · 간편 결제, 이용시간 00:30~23:30/일부 은행의 계좌이체는 07:00~23:30 이용 가능)

은행 등 방문 납부

• 전자신고 후 납부서를 출력하거나 납부서 서식에 납부번호, 세무서 코드, 계좌번호, 인적사항, 납부세액 등을 직접 기재하여 우체국 또는 은행에 납부
• ※ 납부서 서식 : 국세청 누리집 → 국세정책/제도 → 세무서식 → "영수증서" 검색 [공포 일자 20210316 영수증서(납세자용) 선택]

 

 

세액계산 흐름도

 

 

source : 국세청 (www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2224&cntntsId=7664)